案例二  甲作为借款人于2016年3月22日向乙方借款500万，并于当天签订了《借款合同》。为了担保该《借款合同》的履行，甲、乙双方又签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》的效力如何？

案例三  甲作为借款人于2016年3月22日向乙方借款500万，并于当天签订了《借款合同》。为了担保该《借款合同》的履行，甲、乙双方又签订了商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。后，甲方未按期归还到期借款，甲、乙双方签订了《房屋买卖合同》，并以《借款合同》中的借款本金及利息作为购房款，那么该《房屋买卖合同》效力如何？

上述以房抵债或是以物抵债的协议效力，均会涉及到《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条。那么上述案例当中的以房抵债的协议效力如何呢？能否发生物权变动的法律效果？

案例一当中，甲作为债务人，将自己的房屋抵押给乙，并办理了抵押登记。根据我国担保法的相关规定，乙作为抵押权人，在涉案房屋依法办理抵押登记之后，如果甲未能在规定期限内偿还借款，则乙有权与甲协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款受偿；协议不成的，乙有权向人民法院提起诉讼。但是，在案例一当中，甲、乙双方在《抵押合同》当中就约定了“若甲不能按期还款，则该抵押房产归乙所有”。该条款因违反《物权法》第一百八十六条关于禁止流质契约的规定而无效，即“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该约定条款虽然无效，乙方不能按约取得该房屋的所有权，但是乙方仍然有权行使自己的抵押权，并取得优先受偿的权利。

案例二当中，乙为了保证甲按约履行《借款合同》，签订了《房屋买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的差额部分，借款人或出借人有权主张返还或补偿。”那么，该《房屋买卖合同》效力究竟如何呢？我国学术界和实务界存在着不同的声音。一种观点表示我国现行合同法上没有任何导致该《房屋买卖合同》无效的理由，买卖合同就应该被认定有效并得到实际履行。另一种观点则认为《房屋买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，如果认定买卖合同成立并有效，将对法律体系中的的流质条款和物权法定原则的极大僭越，买卖合同应为无效。笔者同意第二种观点，即《房屋买卖合同》的效力应当是无效的。理由在于甲乙双方签订该《房屋买卖合同》的目的是为了保障《借款合同》的履行，双方的真实意思表示是为了履行借款合同，而非买卖房屋。因此，《房屋买卖合同》应当无效，而《借款合同》如果不存在合同法五十二条的规定，就应当是有效的。

案例三当中，甲、乙双方签订借款合同以后，甲方未能按约履行合同，遂与乙方签订了《房屋买卖合同》，约定以借款和利息作为购房款。笔者认为在这种情况下，甲、乙双方之间的《房屋买卖合同》系甲、乙双方的真实意思表示，是对《借款合同》履行不能的变更，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当有效。但对于借款和利息作为购房款部分，法院则应当进行审查，以防止非法高息通过法院裁判的形式转为合法的购房款。