[新华日报]
我省政府开门立法的一次突破
本报记者 汪晓霞 沈峥嵘
民生话题
本报记者 汪晓霞 沈峥嵘
12月18日，省政府法制办在宁举行《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》立法听证会，听证在程序上的公平性、方式上的互动性，体现了江苏省政府规章开门立法的一次新跨越。
“这是江苏省政府开门立法的一次突破。”这是2005年10月13日，记者采写《政府立什么法，百姓有了话语权》通讯中的首句。当时，记者欣喜——我省首次公开向社会各界征集2006年省政府规章立法建议项目，一扇从源头让百姓参与政府立法的大门打开了，长期以来一直由行政机关主导的政府立法程序启动状况发生了根本性变化。
而时隔2年多，记者参加听证会采访时，心头涌现的，还是这句话！这是我省省政府规章在制定过程中，第一次以立法听证的形式实现民主，尽管是160分钟，但确是新的历史节点。
每个历史节点，都呈现出令人感怀的细节，这些细节，会和所有深邃的历史意义一道被记忆珍藏。这个节点上，记者看到：如皋市人民检察院退休检察官陈泉以密匝匝7页手稿，陈述了12个问题的修改意见，字斟句酌，并在发言稿的顶端，用笔评价听证“关注民生、尊重民意”；听证会议程原本没有设置旁听人员发言，但最后时刻旁听席上有人举手发言：南京拆迁户陶红，普通市民，文化程度不高，在她断断续续的发言中，三处使用了这般如诗的语言：“不知道这样好的法律什么时候正式出台，希望老百姓早点搭乘上这趟幸福的列车……”
开门立法的突破，是个渐进的过程。在法制办工作了近20个年头，省法制办副主任邵伟明于听证会结束后向记者梳理了这个过程：上世纪90年代，政府规章立法花力气往往多的是召集相关部门开会，倾听“部门声音”，似乎是当时最突出的关键词。
到了本世纪初，立法的民主性向前跨了一步，跨到基层，跨到泥土里，跨到民生利益主体的声音中——政府立法时，更注重到各地，深入基层去开座谈会，召开管理相对人的会议，直接征求意见。如《江苏省农村土地承包经营权流转办法》和《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》等，都在农村，在农民中多次召开座谈会，反复磋商。
时间再推进，民主，再在广度和深度的维度上展开它的温暖光晕——2003年开始，除了一些涉及机密问题，我省在政府规章制定过程中，将几乎所有的草案在省政府法制网上进行公示，公开征求意见。
记忆在2005年10月多停片刻。当年，那扇拓展旧有省政府规章立法项目建议渠道的大门向民众敞开时，93件立法建议，47人次来电，73封信件，32件电邮，潮水般载来百姓的热情和呼应。邵伟明回忆起来，至今激动不已、感慨万千，“当时绝大多数的立法项目，都超越一己之利，具有极强的公益色彩；有不少立法项目，市民连立法框架都详细列好。热情与理性都有，让人无法低估我们百姓的立法水平。”
今天，我们仍然“无法低估百姓的立法水平”。听证会上，新的关键问题被听证代表一一提出——政府主管部门代收代管的职权的法律依据是什么？适用法律的时间节点，到底是购房签约时还是房产证领罄时？“这些，都提到了立法的‘七寸’上。”邵伟明说。
民生好法，更需民主立法。这部事关全省住房维修若干事宜的规章，从立法初衷来说，是贯彻和落实《物权法》，改善居民住房条件的民生好法。“民主”、“科学”、“可操作”，这些都是立法的要义所在，立法的民主途径，则是确保立法的科学与可操作的关键所在。
听证之后，贵在吸纳和完善。经历了3年酝酿和修改，这一规章还将再经历一个吸收民意，按照立法程序进一步调研、论证和完善的后续过程，所以，记者一再追问到底何时能正式出台，邵伟明却笑而不答，只说：“情愿慎而又慎，绝不能错而又错。”
[法制日报]
住房维修资金使用管理争端凸显 江苏举行听证会
按面积缴存原则得到认可
本报记者 丁国锋
目前城市房屋绝大多数属于单幢群体式居住类型，在多产权状态下，如何管理房屋共用部位、共用设施设备，保证房屋安全、正常使用，并实现共有房屋的保值增值，已经成为日益突出的问题。
“涉及维修资金使用管理方面的争端凸显，在国家有关法律法规还没有出台的背景下，迫切需要建立由房屋所有权人预先缴纳一定费用，专项用于住房保修期满后的共用部位、共用设施设备维修储备金制度。”江苏省建设厅副厅长宋如亚在出席江苏省政府法制办公室12月18日在南京举行的《江苏省住房专项维修资金管理办法(草案)》的听证会上提出了上述观点。
听证会重点就草案规定的商品住房首次缴存维修资金标准、维修资金由市县人民政府物业管理行政主管部门代收代管、维修资金计息方式、维修资金增值部分使用四个方面的问题征求了意见。当天出席听证会现场人数超过了60多人，来自业主、物业管理企业、房地产开发企业、相关行业协会、房管部门以及专家学者律师等11位代表作为听证陈述人，以及6位旁听人员就住房专项维修资金的缴存标准、资金管理使用等问题提出了各自观点和建议。
就修改维修资金首次缴存标准的问题，成了出席听证会的业主代表和房地产开发企业、物业公司代表热议的问题。
此前，南京市规定了维修资金按照房屋销售价格的2%-3%在办理房屋产权证时缴存，但随着房地产价格的不断提高，房屋维修的实际成本与销售价格挂钩的情况显露出了诸多不合理成分。听证会上对按照面积缴存的原则得到了较为一致的认可，但对具体的标准幅度，存在着较大争议，业主代表一致认为标准仍然应当下调，而不少房地产、物业企业代表提出了维修管理成本过大要适当调高标准的问题。
针对维修资金管理问题，草案规定：由“物业管理行政主管部门代收代管”，“在维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作”。对此，大部分人认为，由于目前业主委员会、业主大会建立和运行情况良莠不齐，财务管理的能力有限，通过政府部门代管较为妥当，可以发挥好监管责任，照顾到大多数人的利益。
出席听证会的江苏南京蓝海律师事务所的卢增宽律师则认为：“由于涉及广大群众切身利益，对专项资金的法律属性要严格界定，由政府物业主管部门代收代管的规定也值得商榷，不应与物权法的规定相冲突，应当征得业主的授权和同意。”
另外，草案规定的维修资金“按照国家规定的利率计息”，以及维修资金增值部分“按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修”的条款，也引起了一定争议。
常州市房管局物管中心黄文良认为：“单纯依靠银行利息，恐怕难以达到保值增值目的，建议参照公积金管理办法，与银行商定一个合理的利率或管理办法。”
“由于大部分房屋，可能在使用初期并不需要大额的动用维修资金，可以商定相对适中的利率分配方式，也可以选择银行组合产品。”旁听听证会的交通银行一位代表说。
“对多余部分用于代管单位管理经费和特困家庭住房维修问题，由于维修资金属于业主所有，涉及到业主的处分权，应当慎重处理，建议通过另外的资金渠道如政府财政解决。”一位代表的观点获得了不少支持。
听证会上，也出现了对出台该办法的质疑。“苏州市有实行政府代管，通过开发商代收、业主自行缴纳方式运行了七八年，政府直接管理，是否与物权法相冲突？”苏州市房管局的代表说：“目前真正进入维修的量很小，业主也可以协商解决，如果通过业主委员会管理，由于这个组织本身不稳定，业主不会同意，建议管理模式适当放开。”
江苏省政府法制办副主任邵伟民听证会后接受记者采访时说：“出台这项规定的目的是使房屋维修得到较早的重视，防止多年后此类问题集中爆发导致的法律尴尬。尽早合理地加以规范，维护广大业主的合法权益很重要。对于相关法律上的问题我们会进行认真论证，以期尽快出台并实施。”
[新华日报]
一百零四亿住房维修资金怎么管
——《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》听证实录
本报记者 沈峥嵘 汪晓霞
选择不同观点的代表，体现话语冲突的公平；选择代表放眼全省范围，体现地域公平和更广泛性；选择市民、物管代表、房地产商代表、行业协会代表、专家学者等，体现行业公平。昨天，《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》听证会召开。听证在程序上公平性、在方式上的互动性，体现了江苏省政府规章开门立法的一次新跨越。
“我有话要说！”“我不同意你的观点！”12月18日，省政府法制办在宁举行《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》立法听证会。从全省100多名征集者中遴选产生的11位听证代表，对草案若干焦点问题“指指点点”，而30名旁听代表在旁听听证之后，又超出既定程序加入到讨论之中……
焦点一：
维修资金由谁管理
《物权法》和国务院《物业管理条例》均明确规定，维修资金属业主共有，筹集和使用由业主共同决定。百亿元的维修资金究竟谁来管，现场有一番激辩。
《办法（草案）》原文：维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管（以下简称代管单位）。维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作。
常州市物管中心黄文良说，应该由政府部门或成立的专门机构代管，政府不管理，容易出乱子。从实际运行的情况看，我省现阶段业主大会、业主自治能力较弱，社区民主建设的推进以及维修资金的管理，还需要政府通过代管来帮助业主逐步实现自我管理共同利益。
他认为，政府部门代管有几大优点：可以通过房屋预销售许可、产权证办理等管理环节提高缴存的比率；解决业主大会未成立期间的过渡性管理问题；与委托商业银行或者物业服务企业管理，安全性更高；集中管理还可以降低成本。“在采用政府部门代管模式的条件下，关键是建立和健全维修资金的管理制度，使这项资金既能够保证安全，又能在业主的有效监督下运行和使用。”
“政府部门代收代管的法律依据是什么？”江苏南京蓝海律师事务所律师卢增宽则质问。他说，代管一词在《辞海》中的解释是：政府对无人管理、产权不明等财产代为保管的措施。《民法通则》规定代管行为，针对的是财产无人管理的情形。
“维修资金的产权归属是明晰的，不是也不应当是无人管理的。业主们对自己的财产没有放弃管理权。至于管理中存在不足，出现了问题，政府部门的职责是进行监督和指导。如果在政府规章中直接赋予政府主管部门代收代管的职权，则要探讨法律依据是什么，权力的来源在哪里。由此确定对维修资金的代管是基于委托还是基于法律授权，是具体行政行为还是民事行为。”
焦点二：
按房款一定比例缴存
改为按面积缴存
首次收缴方式由过去的按房款2-3%的比例收取，变为按面积收取，听证会上，这一拟定做法，得到全数“赞成票”。
省建设厅副厅长宋如亚表示，今年以来，部分城市房价出现较大攀升，以购房总价一定比例缴存已现明显弊端。一是，房价的上涨并不直接导致房屋和设施设备维修价格的上涨，所以，这不符合维修资金使用的特点；二是，房价上涨连带造成了首次缴纳的维修资金数量增加，甚至出现了不少住户不领房产证也不缴存维修资金的情况；三是，由于购房时间有先后，形成了同区域甚至同幢房屋购房总价的差异，这也直接反映到了首次缴存维修资金的数量上，造成同区域、同幢、同面积房屋需缴存维修资金却不同的不合理结果。因此，起草该草案时，采用以单位面积为基础的缴存标准。
值得注意的是，办法《草案》按面积缴存同时考虑到全省各地经济发展的不平衡、房屋建造成本及物价上涨的因素，规定各地根据本地实际，确定各地不同的缴存标准，原则上“不低于建安成本价5%”。“维修基金首次缴存标准改为按面积缴存，绝大多数人将省钱。”宋如亚称。
焦点三：
收取标准高还是低
《办法（草案）》原文：（一）非单一产权商品住房、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米20元至100元标准缴存；（二）住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米20元至80元标准缴存。
“收取标准偏低。”南京市物业办副主任朱鲜荣明确表示。“应调整为按建筑面积每平方米20-120元归集。”他建议，在具体缴存标准的问题上，鉴于目前各类房屋的建安成本差异较大，应根据实际情况，将房屋分为几类，比如多层、高层；一般住宅、高档住宅等，分别制定各类房屋的建安成本指导价格，以确定相应的维修资金缴存标准。
扬州新能源物业管理有限公司杨杰也认为收缴标准偏低。“目前劳动力成本较5年前提高了1倍，所以应将20元的下限提至30-50元。”
不过，鼓楼区人民陪审员史廷玉等代表却认为收取费用偏高，可以降低为15-80元/平方米。
[权威点评]宋如亚表示，苏南、苏中、苏北差异大，不能确立一个统一的收缴标准，具体的收缴标准由各大市根据本地经济条件来确定。超过上述规定标准的，应当报省人民政府建设行政主管部门批准。
焦点四：
车位和电梯住宅
的维修资金怎么缴
车位该不该缴维修资金？如何缴？开发商为电梯住宅缴取维修费用合理吗？引发现场争锋。
《办法（草案）》原文：与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位3000元至5000元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米20元至100元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉对车位缴存维修资金持反对意见。“如果让专有车位业主把钱交给共有车位的人来使用，现实中根本不可能。再者，共有车位使用人不完全固定，比如前面用了半年，后面几年再出问题，再让他来缴，他也不愿意。所以，根本就不该有‘共用车位’这个概念。建议在不能解决共有车位维修资金的情况下，专有车位也不用缴。”
江苏亚东建设发展集团副总裁刘成刚说，车位最好不要收费，要收现定标准也偏高。“很多开发商的利润就来源于车位销售，如果每个车位收3000-5000元的话，到时候开发商还是会转嫁到房价中去。在苏北，一个车位可能不到3万元，按照3000元的下限，也占到车位价10%，标准太高。而且电梯住宅要求开发商交20-100元/平方米的维修资金也不合理，开发商同样会转嫁到房价中去，应该是谁使用谁缴纳。”
南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁则说，“电梯住宅应该向建设单位征收维修资金，数额还少了，应按现有电梯一次性更换成本为依据征收。”
“电梯公寓另由建设单位缴纳专属业主的维修资金，可行。”南京工业大学副教授吴翔华抛出观点。“在一些老旧小区，有电梯，但更新改造却因为无钱维修而相当麻烦。还有的开发商是项目公司，这些项目的电梯出了问题，找谁去？所以前期向开发商收缴一定维修费用，可以尽到合理使用寿命内的包修责任。至于成本转嫁一说，站不住脚，因为房价并非由成本推动。”
[权威点评]江苏省建设厅房地产业处陈健表示， 该项规定主要基于高层住房电梯大量使用，维修更新的矛盾日益突出，同时居民对购买高层住房心存疑虑，担心今后的电梯维修更新资金。
焦点五：
开发建设单位
代收代缴是否可行
《办法（草案）》原文：商品住房的维修资金，可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代缴。
朱鲜荣对这一规定持赞成态度。理由是建设单位在办理房屋所有权初始登记前一次性缴存，有利于“以物业管理区域为单位，按幢建账、核算到户”管理原则的实现。还可以有效避免部分购房人暂不办理房屋权证所导致的维修资金不能足额归集的情况发生。另外，同一项目的维修资金，同一时间进入业主（房屋）账户，有利于今后的分摊使用、结算及续筹。“目前全国大多城市如深圳、杭州等均采用由开发建设单位代收代缴的归集方法。实践证明此方法，可有效克服许多维修资金管理工作中的矛盾，有利于维修资金制度建立和谐。”
张辉对这一规定却持反对态度。维修资金的缴存主体是业主，不应由建设单位代收代缴，而直接规定由业主自己缴存。否则，多一道手续，很不经济，除非立法规定强制统一代收代缴。另外，由建设单位代收代缴，存在收缴“时间差”，资金存在被挪用的风险。
焦点六：
维修资金
存储期间的利息使用
《办法（草案）》原文：维修资金自缴存之日起，按照国家规定的利率计息，由代管单位与专户银行按年结存到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期1年期定期利率计息；超过1年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。
这一规定也受到部分代表的质疑。反对的核心理由是：可能会造成代收代管单位为考虑多获取利息而“惜用”。朱鲜荣建议，记息能否从实际出发，与专业银行商谈一个协议利率，让业主有更多的利息收入，得到更多的实惠。
[权威点评]宋如亚说，由于维修资金只在需要维修时才支出，因此首次缴存的维修资金会在一定时期内产生沉淀。对这部分资金在银行存储期间如何计算利息，直接关系到缴存人的权益。为切实维护缴存人的权益，我们借鉴了住房公积金的管理方式，根据维修资金实际缴存和使用情况，设定了分年、分档次计息的方式。
焦点七：
特困家庭住房维修
该由谁埋单
对经济困难、无力承担住房维修资金的特困家庭，规定了可以用支付利息后多余的部分给予帮助的原则，以体现中华民族“扶弱帮贫”的传统美德和构建和谐社会的目标。然而，这一规定遭来众多“反对票”。
《办法（草案）》原文：维修资金增值部分应专户存储；除按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修；其中用于代管单位管理经费的，须由同级人民政府财政部门核定使用。
张辉说，不是住房保障的范畴，献爱心也要征求业主的同意，那是自愿行为，而不是强制行为，业主没有法定义务为特困家庭住房维修来埋单。
张家宁说，贫困家庭的住房维修，应是政府出资的事情，不应该从住房维修资金里扣除。
[江苏法制报]
开门立法见“阳光”
——我省首次政府规章公开听证会侧记
□本报记者 姜军 施为飞
房子像人一样，会老会生病。房子老了、生病了，怎么办？人有养老保险金，住房也要有“养老保险金”，这就是住房维修资金，它关系着民生大计。昨日，省政府法制办就《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》召开立法听证会。据悉，就省政府规章的制定举行立法听证会，这在我省尚属首次。
来自全省各地的业主、物管企业、开发商、房产行业协会、房管部门、专家学者、律师界等七个领域的11位代表，作为听证陈述人，就住房专项维修资金的缴存标准、代收代管单位、计息方式、增值部分的使用等四大焦点问题，发表各自的观点。另外，此次听证会还有30余名代表通过报名参加了旁听，十三个省辖市政府的法制机构和房管部门的代表到会观摩学习。
立法背景：让群众知情
“让听证会参与各方掌握的信息对称，才能有效地、充分地展开讨论。”省法制办副主任邵伟明说。
为了让公众获得更多的决策信息和背景资料，在作出召开听证会的决定后，省法制办将举行立法听证会的时间、地点、内容等，事先通过政府网向社会公开，允许各方面报名参加；其次，立法听证会公开举行，允许公众旁听，允许新闻记者采访和报道，让各方面了解听证会的真实情况。
听证会上，《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》的起草单位——省建设厅，向参会人员进行听证事项的立法过程的说明。据省建设厅副厅长宋如亚介绍，在起草《办法(草案)》的过程中，建设厅放弃了按照购房总价的一定比例作为首次缴存标准的方法，采用了以单位面积为基础的缴存标准。在综合考虑了目前全省各地执行的缴存标准和实际维修中发生的资金数量的基础上，初步确定了20元至100元的首次缴存标准。同时考虑到设电梯和不设电梯的非单一产权商品住房、住宅小区内单一产权的独立式住房、与住房结构相连的汽车车库等不同条件下公共部位和公用设施设备使用上的差异，对标准作了区别性的规定。
在详细的论据面前，11名听证陈述人阐述了各自的观点。大多数听证代表赞成20元至100元的首次缴存标准和由建设单位交纳电梯维修资金的规定。
“这次听证会的成功主要归功于会前工作人员充分、细致的准备，我们的理由正当、合理，陈述入情入理，决策公开透明，群众就更加理解。”听证会后邵伟明告诉记者。
立法过程：让群众参与
听证会上最精彩的环节莫过于不同意见的阐述。“这是听证机关听取民意的环节，是最能体现群众参与性的环节，也是体现政务公开的重要环节。”邵伟明说。
在这次听证会上，对房屋专项资金增值部分使用和电梯的维修资金到底由谁来交纳的问题，与会代表意见产生了分歧。业主代表、南通如皋检察院的退休检察官陈泉根据《民法通则》第七十一条规定，建议对维修资金增值部分的分配由业主代表大会决定，但分配方案必须报监督大会审批并予以公布。增值部分的分配原则，建议在首先保障对业主所存维修资金的前提下，实行保值和适当增值，按在总额中的比例分配到户。
来自南京蓝海律师事务所的听证陈述人卢增宽认为，对于维修资金的管理可以借鉴一些先进的经验。在美国，通过基金公司来管理维修资金，维修资金的管理完全是市场化的操作，如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司找维修公司进行维修。而在资金闲置期，留足15%的资金后，可通过借支的方式借给大银行，银行要付给基金公司利息。市场化操作的好处是业主自主管理，权利义务公开透明。
来自房管单位常州物管中心的听证陈述人史廷玉非常赞同电梯的维修资金由建设单位一次性缴存，他认为电梯等小区配套设施是易耗品，由建设单位一次性缴纳可以保障该笔款项的专款专用。
但开发商代表、江苏亚东建设发展集团有限公司副总裁刘成刚则认为，由建设单位缴纳电梯的维修资金不合理。他表示，如果让建设单位缴纳电梯维修资金的话，建设单位必然会将这笔费用转加到房价中，这样势必会加重购房者的负担。
立法成果：让群众满意
听证会结束后，省法制办将整理出听证报告，作为立法的主要依据之一，向省政府专题报送。同时，根据听证会上大多数听证陈述人的意见，进一步修改《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》。在修改的过程中，将充分考虑群众意见，并合理化采纳。听证陈述人在听证会上发表的意见经整理后也将向社会公开，供公众查阅。
南京蓝海律师事务所的卢增宽在发言中说出了对本次听证会的感受。他说，“针对住房专项维修资金管理这一群众普遍关心的课题，《办法(草案)》提出了相应的解决途径。其中列入听证的四个事项，概括了住房专项维修资金的筹集、管理、收益和处分等核心部分，听证事项重点突出，很有针对性。《办法(草案)》中，第四条规定了业主所有，第五条规定了专款专用、业主决策、政府监管的基本原则，这些原则都符合法律的精神。”
听证还安排旁听人员发言。作为旁听代表，南京市的拆迁户陶红表示，将现行的按总房价2%-3%比例征收首笔住房专项维修资金改为按面积核算，每平方米征收标准为20-100元，这一提法真正维护了他们这些弱势群体的利益。细算一下就会发现，如果按这个条款执行，将来她家购房时的负担就会减轻不少。
群众的呼声和期待，正是立法机关举行立法听证会的动力和出发点。“重大事项决策听证制是我省推行政务公开的重要举措，决策前让群众了解背景情况，决策中让群众参与进来，最终是为了决策成果让群众满意，使出台的规定得以更好地实施。”省法制办副主任邵伟明说。
邵伟明表示，作为省政府规章的首次公开听证，本次听证会只是我省“开门立法”的一个缩影。省法制办在承办所有草案的过程中，除了征求意见、到基层调研、召开立法座谈会和协调会外，立法所涉及的重大事项都要由法制办或起草部门组织社会有关方面对该事项的必要性、可行性进行论证，充分听取公民、法人和其他组织的意见，满足他们的知情权、参与权、表达权、监督权。
[现代快报]
住房维修资金是否按新标准交？要看购房合同日期
省政府规章第一次立法听证
新标准将为百姓省一大笔钱
住房维修资金是否按
新标准交？要看购房合同日期
房子买到后，“住房专项维修资金”是笔不小的开支。它按照总价的一定比例缴纳，房价越涨，这笔费用越高。有人说，“我宁愿不拿房产证也不去交这个钱！”
然而，这笔钱却是非交不可的。昨日，《江苏省住房专项维修资金管理办法》（草案）立法听证会在南京举行。草案中最关键的几条在会上被广为讨论：一是维修资金怎么交、按照什么样的标准交？二是业主在交了以后，这笔钱该由谁来管理、由谁来使用？三是其中有些相关的项目该不该交、该由业主还是开发商来交……与会人员各抒己见，畅所欲言。
记者了解到，作为第一次公开举行立法听证的省政府规章，这次会议本身也像它的内容一样，引起各界广泛关注。
四大关注
新政将进一步研讨
肯定会尽快出台
■何时出台
争论焦点
本版撰文 快报记者 郑春平 尹晓波 实习生 柏瑶瑶
焦点三
[草案]
设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米20元至100元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
电梯维修资金由开发商另缴，9人赞成2人反对
听证会现场
听证代表聚精会神
[草案]
维修资金增值部分应专户存储；除按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修；其中用于代管单位管理经费的，须由同级人民政府财政部门核定使用。
焦点五
多余部分该“献爱心”吗
旁听市民认真思考
省建设厅回应维修资金“使用难”
修个屋顶要2/3业主同意才行——
省建设厅回应维修资金“使用难”
[关注一]
维修资金“使用难”，怎么办？
“我家住在顶楼，屋顶经常漏水，去找物业公司，对方说要2/3的住户同意才能动用维修资金，整个小区有好几百户，我总不能一家一户去找他们签字吧！”昨天，旁听市民史丹青以自己的亲身经历提出建议：设立维修资金固然好，但就是用起来太麻烦了！
这个例子可谓充分代表了诸多市民的看法。
记者了解到，在昨天论证的草案中也有规定：物业管理企业应当根据房屋的实际情况，制定维修资金使用计划，报业主大会审核。业主大会决定使用维修资金，须经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
对此，省建设厅有关人士接受记者采访时说，两个“三分之二”的规定是按照《物权法》的大框架制定的，但江苏通过“相关联”原则将其具体化了。例如，楼梯断裂谁来决策，只需这个单元就可以，不需要整个小区召开业主大会，只要相关联的2/3业主就可以了。其次，在维修资金的分摊原则上，江苏在这次的草案中制定了“区分维修”的条款，例如，单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直覆盖下各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围覆盖下的各层业主，按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主使用，由使用层业主承担百分之五十，其余各层业主按照各自拥有房屋专有面积的比例共同分摊，等等。
[关注二]
资金管理部门“惜用”，怎么办？
在维修资金的管理过程中，草案规定“超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。”这样一来，如果部分业委会为多获利息以致造成维修资金的“惜用”怎么办？
对此，省建设厅有关人士表示不会出现这种情况。“各地建立维修资金的时间不是很长：从上世纪90年代中期到现在，主要是新售的商品房，还没有到大规模维修的周期，目前的使用量很小。”
[关注三]
老小区没有业委会，怎么办？
“我们是老小区，想用维修资金怎么办？”听证会上，有人发问：如果没有业主委员会，该怎样才能用上专项资金呢？省建设厅表示，通过业主之间协商就可以了。例如楼梯断裂的问题，单元住户们自己就可以就资金的使用形成决议，每家每户签字解决。
[关注四]
“小区出新”用了谁的钱？
旁听市民史丹青还关心一个问题，“小区出新的费用跟小区维修资金是否有关联，小区出新是否挪用了维修资金？”对此，省建设厅明确表示：没有挤占维修资金。政府为了改变旧小区的居住环境，改善城市的面貌，完全由政府出资进行小区出新改造。
“我是一个拆迁户代表，最关心的是这个政策什么时候能正式出台？”旁听代表陶红说，拆迁户大多是困难群体，希望新政能早点出台，为他们减负。
对出台时间问题，昨日听证会的主持人、省政府法制办副主任邵伟明说，“这么重要的立法项目，特别是关系到老百姓切身利益的，肯定会尽可能快地出台。但是会上反映出了不少问题，所以也不会在这些问题未解决前匆忙出台这项政策。”他提到，对缴存比例、使用等，都是必须再做研究的，特别是对政府部门的代收代管行为，“的确首先是要从法律性质上来研究清楚。”
焦点一
20～100元/m2标准是高是低
缴费标准有望以
购房合同日期为限
[草案]
商品住房的维修资金首次缴存标准：（一）非单一产权商品住房（含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准缴存；（二）住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米二十元至八十元标准缴存。
9位赞成：缴存比例应再高点
9名听证代表一致认为“带电梯的房屋，就应该由开发商来另缴一部分维修资金”。
专家学者代表、陈述人南京工业大学副教授吴翔华说，南京的一些老旧小区，就是因为维修资金不足，导致电梯维修难的问题极其突出；而让开发商缴纳这部分的费用，并不是推动房价上涨的一个理由。
史廷玉也坚持认为，让开发商缴20—100元/m2的标准还是低了，应该缴到30—120元/m2。而苏州市房管局的陈述人吴宁打了个比方说，以一梯两户的12层小高层为例，户均120平方米计算，如果按50元/m2的标准缴存，就是14.4万元（120m224户50元/m2），电梯15年一个更换周期，理论上这些资金只能管30年使用期，而让开发商缴20元/m2几乎没有意义。
2位反对：“羊毛出在羊身上”
“带电梯的房屋，由开发商缴维修资金是没有任何意义的。”房地产开发企业的代表，江苏亚东建设发展集团有限公司刘成刚认为，维修资金应该是“谁使用、谁缴存”的原则，而不应由开发商来缴纳。即使让开发商缴存这笔钱，开发商还是会增加到房屋单价中去。
房地产行业协会代表，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也认为，和房屋的维修资金一样，不管是否带电梯，首次缴存还应该是业主缴存，否则开发商肯定要计算进房价，最终还是“羊毛出在羊身上”，要由业主自己来买单。
代表担心：房价因此被抬高？
张辉代表提出，维修资金首次缴存的主体是业主，而不应该由建设单位来承担，包括电梯维修资金等。
草案中提到由开发商另缴这一点的目的无疑是想减轻业主的负担，但实际上这一部分资金作为免不了的成本，它一定会算到房价成本中去，和业主自己缴存没有太大的区别，不可能达到减轻业主负担的目的；相反，房价可能会因此又一次抬升。
对此，专家学者代表吴翔华则提出不同的看法，“资金的调整不会引起房价的升高，现在的房地产价格并不是成本推动型的上涨。”
省建设厅副厅长宋如亚同样认为“不会抬高房价”，“我们现在采取的‘一房一价’管理政策，不会因为维修资金项目的调整而放松核价管理力度。”
建议：电梯问题单独立法规范
张家宁代表认为，带电梯的房屋要由建设单位缴存维修资金，但标准可以适当放低一点，最好以现有电梯的一次性造价成本向建设单位专项收取，在规定的时间内一次性交存，以便后期正常维修使用。
“应该规定一个合理的期限，让开发商终身保养电梯”。史廷玉说，开发商缴的维修资金，就是对“电梯”专款专用的，建议单独立法来规范。
省建设厅副厅长宋如亚在发言中认为，对经济困难、无力承担住房维修资金的特困家庭，草案规定了可以用支付利息后多余的部分给予帮助的原则，以体现中华民族“扶弱帮贫”的传统美德和构建和谐社会的目标。
“这个出发点是好的，但从立法角度上来说，不应该将其与献爱心混淆。”张辉代表不同意增值部分用于困难家庭的房屋维修，认为维修资金来源于业主，不是住房保障的范畴。如果给特困家庭提供帮助属于献爱心，那应该是另外一回事。但是，献爱心有个前提，那就是自愿，而不是通过立法渠道来加以约束或强制。
杨杰代表则认为，这种做法是不合理的。对特困家庭的住房维修资金，应该由政府另行渠道筹集，不应该从属于全体业主共有的维修资金中产生。
还有市民代表关心：现在买了房子，没有办理房产证，可不可以等到新的办法实施后再缴存？这个时间节点在哪里？
江苏省建设厅人士答复说，这个可以考虑在办法之外再出台类似的细则。而南京市物业办人士则表示，因为牵涉到老百姓按哪种方式省钱的问题，“我们偏向于按签订购房合同的时间算起，办法执行之日后签订购房合同的，按新办法执行，此前的则按老标准缴纳。”
业主：高了，应该再降点
“按20—100元/m2的标准来缴纳维修资金，具体什么样的房子缴20元/m2？什么样的房子又要缴100元/m2呢？”业主代表河海大学教师王得祥发问说，这个一定要明确。
业主代表史廷玉认为标准还是高，他建议业主缴纳的应该减少到15—80元/m2，而另外5—20元/m2的部分，要让开发商缴纳。开发商要是觉得吃亏了，可以设定一个条件：如果房屋维修资金若干年没有动用，说明房子质量好，可以返还给开发商，这样也鼓励开发商在盖房时提高房屋质量。
据悉，在30名旁听人中，多数业主也明确表示“标准还是高了，最好再降点”。
物业：低了，还要提高
和业主代表持相反的意见的是物业企业的代表，陈述人扬州新能源物管公司的杨杰、南京凌云物业顾问服务公司的张家宁均认为标准还要提高。张家宁说，从目前物业的维修情况来看，让业主续缴维修资金的难度很大，首次缴存应该多一点。
主管部门：上限提到120元/m2，跟南京合拍
旁听人、南京市物业办副主任朱鲜荣建议，标准应提高到20—120元/m2。因为参照南京现行的房价比例缴纳的方式（多层维修资金额度按房屋总价的2％的比例缴存，带电梯的高层小高层按总价3%的比例缴存）而言，这个标准偏低了。碰到共有部分要大修的，一次使用后就不够了。维修资金是按小区业主分户设账的，是业主自己的钱，如果余额不足，业主也是要及时续筹的，老百姓想在第一次办理房产证时少缴维修资金其实是个误区。
各地另行制定具体标准
标准究竟如何制定？江苏省建设厅副厅长宋如亚的说法是，20—100元/m2的标准是按房屋建安成本的5%确定的，也就是说核算的建安成本是从1000—2000元/m2不等。而考虑到江苏苏南、苏中、苏北各地存在差异，按标准施行的办法正式通过后，具体的缴存标准要各地另行根据实际情况确定。
焦点四
[草案]
维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管（以下简称代管单位）。维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作。
政府部门代收又代管，究竟合适不合适
[草案]
维修资金自缴存之日起，按照国家规定的利率计息，由代管单位与专户银行按年结存到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。
可“整存零取”操作维修资金
买房人缴存的维修资金存入银行专户后，这个利息部分如何计算？刘成刚说，现在物价涨得快，首次缴存的维修资金在短期内使用的可能性不大，第一年最好就要按固定利率来计算利息。
“我们常州的做法是：维修资金当年未使用的，按1年固定期计算利息；当年使用的，按活期利息计算。”房管部门代表、常州物管中心的黄文良说，他们这样操作下来，维修资金是略有盈余的，因此建议维修资金的利息结存可以按照“整存零取”的方式操作。
维修资金“不增值就是不称职”
会上，很多人认为，维修资金光靠利息增值太单一了。
张辉代表说，“维修资金不增值就是不称职”。他说，维修资金通过买国债、利息收入等合法方式一定会增值。
焦点六
光靠利息增值太单一了
今年11月份，南京市房管局公布了一份数据：南京市（江南八区）房屋维修资金共归集有36.53亿元，目前已经使用4389万元，其中1200多万元用于商品房维修、3000多万元用于房改房维修，其中一次性使用维修费用最多的三个小区，分别用了67.6万元安装监控设备，44.1万元改造小区供水系统和43.5万元维修消防、电梯等设备。这个使用的比例仅仅只有1.2%多一点。
是不是维修资金在使用时太“难”用了？ 南京市房管局人士表示，南京对维修资金的使用是明确维修范围的，其中老百姓关注的电梯维修也包括在内，只要符合条件的，都可以申请使用，而因为商品房年代较新，需要维修的相对较少，维修金额没有老的房改房用得多。
南京维修资金仅仅用了1.2%多一点
■相关
“这项政策与百姓关系实在太密切了，当然有必要听取最广泛的意见。”省政府法制办副主任邵伟明说，“相信大多数人都关心，我也是业主，我也关心。”
昨天这场立法听证会，不经意间创下了江苏的一个第一：省政府规章第一次立法听证。邵伟明说，在此前制定规章的时候，也采取了各种各样的措施，例如基层调研、召开座谈会、专家论证会等，但像这样公开征集各界人士、举行公开听证的形式还是第一次，“这有利于听到更广泛的声音，有利于增加决策的民主和科学性。”
“今后，类似的立法听证会还会越来越多。凡是与百姓切身利益相关的规章制度，需要拿出来公开听证的，我们会继续采用这种形式！”
■更加民主
“开门立法”
将成寻常事
焦点二
车位维修资金该不该收
行政部门“代收代管”合适吗
房管部门代表、陈述人苏州市房管局的吴宁说，苏州就没有专门设立维修资金的一个管理单位，而是由房管局和银行约定：业主直接将维修资金缴到指定银行的专户，银行发放一个缴存卡，业主凭卡就可以去办理房产证。“要是再成立一个资金管理中心，这些人员的开支成本是要‘吃’维修资金利息的”。
不过，朱鲜荣认为，由政府行政部门代为管理目前是个最佳的方案。为什么这么说？交给业委会管理，除挪用的可能外，其成本肯定会增加；而由行政部门代管，对单个小区而言，这个成本可能是零，政府管理的规模效应当然节省了管理成本。
谁来监督政府部门
如果政府部门代管后，谁来监督他们？对此，省建设厅副厅长宋如亚表示，维修资金属于业主所有，所有权属于老百姓，政府只是代管理，实际上在目前的管理中已经形成了一套比较完善的监管体制。“首先是按栋建账，分到每户。苏州、常州等地方每户都有一个卡，市民可以凭卡进行查询，每年要公布一次，政府部门还将进行审计，非常严格。”
政府代收代管，法律依据在哪里？
江苏南京蓝海律师事务所律师卢增宽自称“就法说法”。在陈述中，他认为首先应该对住房专项维修资金的法律属性作出明确界定，进而明确政府立法的法律依据，特别是关于“政府代管”的依据是什么，代管的做法是否适当，与之相关的法律责任是否明确等重大调整措施上要明确。
“草案提出由市、县人民政府物业行政主管部门代收代管这一规定值得商榷。”卢增宽说，《物权法》等多项法规均明确，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，业主享有相应份额的权利。
“现在的问题是，办法草案提出由市、县人民政府物业行政主管部门代收代管，政府部门的代收代管如何与业主的所有权相对接，应当予以明确。”在《辞海》和《民法通则》中，“代管”往往针对的是无主财产，而办法草案有关维修资金的代管规定中，很显然这里的代管对象不是无主财产。“业主们对自己的财产没有放弃管理权。至于管理中存在不足，出现了问题，政府部门的职责是进行监督和指导。如果在政府规章中直接赋予政府主管部门代收代管的职权，则要探讨法律依据是什么，权力的来源在哪里。”卢增宽建议办法草案中，要充分体现业主的共同管理权。
另外，政府代收代管，势必要设立一个管理单位。“如果设立一个非营利的事业性质管理单位，同样涉及这个单位的职权。而且把缴存、使用、核算、监管等放在同一个机构，缺乏相互制约，这不符合办法提出的政府监管的原则。”
交给基金公司来管怎么样
“可以借鉴其他国家和地区维修资金管理的经验。”卢增宽说，在美国，是通过基金公司来管理维修资金。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金闲置期，留足15%的资金后，可以以借支的方式借给大银行，银行要付给基金公司利息——这样市场化操作的好处是业主自主管理，权利义务公开透明。
不过，如果要改“谁来管理”的话，那可就是大改。在这次的办法草案中，有关政府代管的规定是重大的调整之一，并有较多条文与代管有直接或间接的关系，总体上也是按照政府代管的思路设计的。“考虑到代管规定在办法草案中的地位，建议政府应当作出进一步研究。”卢增宽表示。
“车位的维修资金，我认为最好是不要收。即便要收，这个标准也偏高了。”房地产开发企业代表、陈述人刘成刚认为，现在南京郊区的车库一般是5万块钱，如果按照3000－5000元缴纳维修资金，比例将达8％-10％。
房地产行业协会代表张辉则直接明确主张“不该交”。草案中提到了业主专有车位的缴存标准，但共有车位不单独缴存。“可是业主共有车位也存在维修的问题，如果发生这种情况，它的资金从哪里来？难道是产权人，全体业主共同来支付？这肯定不可能！所以，现在共有车位的维修资金找不到有效的渠道来解决。既然如此，就不该对专有车位进行收取。因为共有车位和专有车位都是相连的，你出了问题，可能就会影响到我的使用。”
除此以外，张辉也同样建议考虑一下缴存标准，“这是全省的草案，但各地的经济发展水平是不一样的，一些城市郊区的车库可能最多3万块钱。就算按照最低标准3000来收也有10％，确实高了！”
那么，假如不收取车位的维修资金，车位的维护、维修如何进行？对此，物业管理企业代表张家宁建议，“凡是专有车位，可以由业主自行负责维修。”
[草案]
与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。
[扬子晚报]
江苏召开住房维修金听证会 激辩四大焦点
2007-12-19 02:42:41 复制本文地址传给QQ/MSN线上好友
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物业管理企业代表
房地产开发企业代表
业主代表
业主代表
业主代表受到众媒体追访。
到会代表在热烈讨论。
■缴存标准、资金征管、计息增值、电梯车库成焦点
■按面积缴首笔维修金的方案获11名代表中的10人赞成
■规章将于明年出台，执行时间暂无定论
《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》立法听证会昨天上午如期举行，草案中提出的按面积缴存首笔维修资金的新方法受到绝大多数听证代表的赞成。不过，对于每平方米20-100元的缴存标准是高还是低，业主专用车库要不要交维修资金等问题，来自业主、物管企业、开发商、房地产行业协会、房管部门、专家学者、律师等七个方面的11位听证代表，以及5位旁听代表，从各自角度表达出各种观点，尤其是业主、物管企业、开发商对一些问题展开针锋相对的激辩，使2个半小时的听证会迭宕起伏。听证会上，按面积缴首笔维修金的方案获11名代表中的10人赞成。
A 听证焦点
1、缴存标准
（1）将按总价比例2%或3%缴款变成了按专有面积每平方米20-100元计算建安成本费，这样首次缴存标准将大大降低。
（2）与住房结构相连的汽车车库中，业主专用的车位由业主按照每车位3000元至5000元标准缴存。
（3）修电梯的费用由开发商负责，按房屋面积每平方米20-100元标准缴存。
2、资金征管
由市、县政府部门设立一个非营利性质事业单位代收代管。收缴时由开发商代收或由业主自行缴款。
3、电梯车库
与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。
设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
4、计息增值
维修资金只在需要时才支出，因此首次维存后会在一定时间内产生沉淀。维修资金增值部分应专户存储，按照规定用于支付业主的利息。参照住房公积金计息方式，维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息。
增值多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修。
B 现场实录
争辩之一
20-100元/平方米多了还是少了
观点一：“标准再降一点，开发商也缴一点”
持观点者:业主
南京市鼓楼区人民陪审员史廷玉：这个标准应该略减为15-80元每平方米，让建设单位或售房单位按5-20元每平方米再缴一部分维修资金备用金。如果经过10年或者若干年没有动用，那么把这部分钱再返还给开发商。发生维修时，先动用业主钱，不够的再用开发商的备用金，这样子可以鼓励开发单位认真建房，选优质长效的好材料建房。
观点二：“首次缴存标准太低了，应该上调点”
持观点者:物管、开发商
扬州新能源物业公司杨杰：我赞成取消按房价2-3%比例缴存首笔维修资金，但是我也有个建议，首次缴存易，续缴就难了，而且现在房屋维修成本不断上升，建议把最低额从20元上调至30元。
南京凌云物业公司张家宁：草案对商品住房首次缴存确定的标准考虑到了全省各地区经济发展的差异性，基本是合理的，但相比较南京2000年制定并已实行的标准来说，草案100元一平方米的上限还是低了点，建议将上限上调一点，实现平稳衔接。
江苏亚东建设集团刘成刚：20-100元每平方米的标准，上限、下限都偏低了。很多老百姓不清楚维修资金的用途，那是因为现在很多房子都比较新，还没到动用的时候。事实上，一些小区3-5年后外立面就不成样子了，对增值保值都不好，必须要重新粉刷，这笔钱就是从维修资金里出的。
观点三：“按面积缴不科学，应当按成本缴”
持观点者:专家
南京工业大学房地产系副教授吴翔华：以20-100元为缴费基数存在的问题一是由于通货膨胀等因素的影响，标准要经常调整，调整以后又会引起新旧标准收费上的矛盾；二是由于客观存在的社会商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房等不同物业类型，要确定不同的收费标准，容易引起混乱现象；三是这个区间太多，有较多的选择，实际操作麻烦。建议以建筑成本价为缴费基数，能客观地反映物业本体的造价，由政府主管部门按不同物业类型定期测算下发，统一参照执行，操作性强。
争辩之二
维修资金政府想管业主也想管
观点一：“业主自己的钱，应该由业主委员会来管”
持观点者:业主
如皋检察院退休检察官陈泉：我建议由业主委员会派出退休的财会人员与物业公司的会计共同组成一个管理部门，管理维修资金增值部分的使用，如何使用则由业主委员会决定。
观点二：“巨额资金由政府代管是必要的”
持观点者:物管、开发商、房管部门
张家宁：草案提出设立一个非营利性的事业性质管理单位，个人认为这是很有必要的，这个单位对维修资金的保值增值要发挥作用。
常州市物管中心主任黄文良：维修资金数额庞大，由政府来代收代管是必要的。如果业主委员会自己在外面找财会人员设立个专门的管理部门，这笔人工无疑也是从维修金中出。
观点三：“政府代管，在法律上没有依据”
持观点者:律师
南京蓝海律师事务所律师卢增宽：业主共有的维修资金，业主就是所有权人。按照法律规定，权利人享有占有、使用、收益、处分的权利。现在的问题，办法草案提出由政府部门代收代管。而“代管”一词在《辞海》中的解释是指政府对无人管理、产权不明等财产代为保管的措施，目的在于保护社会财富不受损害。代管一词也出现在《民法通则》上，规定失踪人的财产由他的亲属、朋友代管。维修资金不是无主财产，如果政府规章中直接赋予政府主管部门代收代管的职权，那么法律依据是什么？权力的来源在哪里呢？
观点四：“苏州没专设部门管，维修金也正常运作”
持观点者：苏州市房管局
苏州市房管局物业处处长吴宁：苏州市的住房维修金共有40亿左右，这么大的量实际上进入使用的并不多，现在没有专设管理机构也运行得很好。苏州的做法是，由业主直接去银行缴款，凭卡办房产证，或者由建设单位代收。我认为，维修资金管理不应该是一个管理模式，更不应该是一种行政主管部门代管的管理模式，应该由业委会成立后自行选择房产主管部门代管或者业委员自己管理。
争辩之三
电梯和车库维修费哪里出
观点一：业主、物管：“电梯应该让开发商终身保修”
张家宁：对设电梯的房屋向建设单位征收属于业主的专项维修资金很有必要，但是标准低了点，建议能以现有电梯的一次性更换成本为依据向建设单位征收此项维修资金。
史廷玉：对设电梯的房屋向建设单位收费的标准可提高为30-120元每平方米，因为电梯是易损品，每天都要运行折旧，让他们多缴点备用金才促进他们用好产品。而且，我建议立法让开发商对电梯终身保修。
开发商：“如果缴电梯维修钱，我们也会转嫁进房价”。
观点二：“车库再收维修金就不好卖了”
南京房地产开发建设促进会张辉：维修资金首次缴存的主体只能是业主。如果要开发商缴这笔钱，最终也只会转移进房价，这个负担还是业主的。
刘成刚：车库最好不要收维修金，收的话也太高了。开发商的很多利润都来自于出售业主专用车库，如果收费就不好卖了，开发商在此损失的钱也会转嫁给房价。
观点三：“开发商想转嫁给房价可能性不大”
吴翔华：是应该由开发商拿出一点物业维修费来，而且现在的房价并不是成本上升式的上涨，收这笔钱不会推动房价上涨的。
黄文良：电梯维修是应该由开发商来承担，转嫁是另一回事，而且“一房一价”情况下转嫁没那么容易的。
争辩之四
维修资金增值部分怎么分配
观点一：“对代管单位的财务要进行审计”
张家宁：增值的“多余部分”可用于代管单位开支，但也要明白有度，建议增加年度审计，每年公布财务状况，他们每年花了多少钱，多少是从维修资金里出的，多少是政府另补贴的都应当公示。
河海大学教师王得祥：增值部分用于代管部门的管理费用我是有异议的，代管单位的管理费用应该明确经费渠道，不得多有多得、少有少得。
观点二：“政府代管部门没让资金增值就应该算失职”
张辉：规定了那么多增值渠道，这笔钱由政府代管就不应该没有增值，如果没有增值就应当算监管机构失职。每年返还业主的利息还是应该按固定利率算。
观点三：“全体业主的钱怎么能用于政府扶贫”
杨杰、张家宁、张辉、卢增宽等代表均明确提出，草案中规定的维修资金增值多余部分可用于特困家庭住房维修，出发点是好的，但是操作起来会引发矛盾。特困家庭的帮扶应由政府通过别的渠道进行，与业主们的维修资金无关，从维修资金中提取钱来扶贫，很容易产生挪用等问题。
其他观点
非住宅也应该明确缴费标准
立法应照顾非住宅项目
房管部门代表黄文良提出，随着房地产行业的快速发展，多元产权的界限越来越模糊，在建的住宅项目基本都包括非住宅用房，非住宅项目中又包含着住宅用房，我们实际操作中遇上非住宅维修就特别困难。我认为立法时应当明确规定非住宅的维修资金维存标准。
建议在买房时由开发商代收
业主代表陈泉还建议可由建设单位代收代缴，因为很多业主为了不缴维修资金，有的宁可拖着不办房产证，这笔业主共有的钱如果长期缴不齐对维修不利。房产行业代表张辉就针对他的观点指出，不能由建设单位代收代征，从买房到拿房有很长的时间间隔，资金安全得不到保证。
业委会“惜用”维修金咋办
11位听证会陈述代表发言结束后，很多旁听代表也憋了一肚子的话想表达出来。南京市物业管理办公室朱鲜荣就担心，资金计息会不会造成业主委员会“惜用”。“如更换上下水管，修补小面积的外墙或屋面，这些项目维修金额并不大，但如果动用维修资金，那就会损失全年的定期利息。”朱鲜荣建议，可以由业主大会决定，将部分资金用于存定增值。
C 会场之外
今后提取维修金将很便捷
省建设厅副厅长宋如亚在会后接受记者采访时表示，草案不但力图形成一种由业主、业主委员会，代管部门，银行三方监管的机制，而且草案还简化了业主提取维修金的条件，今后一个单元出了问题，本单元内2/3业主签字即可去代管单位提款。
到去年底全省维修金共104亿
据介绍，近年来我省各地积极探索，重点加强维修资金的归集管理，截至2006年，全省已归集维修资金约104亿元，其中商品房归集约70亿元，已售公房归集约34亿元，其中商品房部分使用3352万元，已售公房部分使用2.57亿元。宋如亚表示，现在听证的这份草案中规定，要形成维修金统一归集、专户存储，以物业管理区域为核算单位按幢建账、核算到户、专款专用、业主决策、政策监管，政府部门与业主、业主委员会、银行共同参与相互制衡的管理机制，并通过完善机制来解决政府代管可能出现的问题。代管单位每年向业主发一份对账单，以保证业主的知情权。
按面积缴存将减轻购房负担
近年来，住房价格在部分城市涨幅较大，以售房价比例缴存住房维修资金的方式已呈现明显的弊端。一是不能体现维修的真实性和科学性；二是维修资金首次维存加重了购房人购房的资金负担；三是缺乏同幢、同区域房屋首维的相对公平性。因此，草案按全省目前各地不低于建筑安装成本价5%进行测算，采用了按面积分摊的绝对值缴存的方法。
今后提取维修金将更加方便
省建设厅还介绍，过去根据国家规定，要想提取维修资金来对公共部分的损坏进行维修必须满足“2个2/3”，即房屋专有面积的2/3的业主同意、全体业主人数2/3同意，但实际上将业主召集起来开会是很困难的。草案中对此有了改进，只要相关联的业主中2/3同意就可以了，比如一个单元的楼梯断裂，只要这个单元内2/3业主就可以决策，两户人家公用部位因自然原因损坏了，只要这两户业主的2/3同意就可以了。
D 立法意义
政府规章都将尽可能听证
作为江苏省政府首次召开的地方性规章立法听证会，昨天召开的这场听证会有着不同寻常的意义。省政府法制办副主任邵伟明告诉记者，今后凡与老百姓利益密切相关的政府规章立法，省政府法制办将尽可能采取听证会方式听证社会各界的意见和建议，让立法成果能惠及更多群众。
邵伟明说，昨天的听证会上，社会各界人士对草案提出了不少好建议，代表们的观点也各不相同，比如卢增宽律师提出的“政府代征代管没有法律依据”这一点就值得研究，如果说草案中的规定真的找不到上位法依据，那就要调研论证。
E 市民呼声
盼政策快点出台
“我是南京市一名拆迁户代表，”当南京市民陶女士的声音响亮在听证会场时，引起了大家的共同关注，她说：“我最关心的还是这个政策什么时候能出台，我们老百姓最关心的就是，这样的好事不要拖个一年半载的，恳切盼望政府官员能尽快让我们老百姓乘上新政策的幸福列车。”此语言罢又引得场上代表、列席人员的掌声鼓励。
对于老百姓关心的执行时间问题，省政府法制办、省建设厅没有给出明确答复。有关人士表示，立法的生效时间要等这部规章出台时才能作出解释。 实习生 刘佳丽 记者 石小磊
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房屋维修资金少缴几成定局
省维修资金管理办法昨日听证按面积缴纳的原则不会改变，老百姓将更省钱
2007-12-19 07:00:13
备受关注的《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》（下称《草案》）昨日如期举行听证会。在各方对维修资金缴存标准、代收代管单位、计息方式等八个方面争论不已的同时，有关维修资金按面积缴纳的方式却达成一致。省政府法制办有关负责人表示，一些各方赞同的大的原则如按面积缴纳维修基金等不会改变，老百姓将更省钱。
省级规章立法首次引入听证会
昨日的西康宾馆6号楼一楼大会议室座无虚席，来自各方的代表以及市民将整个会议室塞得满满当当。省政府法制办副主任邵伟明告诉记者，这是省政府在规章制度立法过程中举行的首次听证会，由此引起了社会各界的极大关注。据悉，昨日听证会共有来自业主、物管企业、开发企业、房地产行业协会、房管部门、专家学者、律师界等七方面的11位代表，以及30余名报名旁听的市民参加。加上全省十三个省辖市的相关部门代表以及全省10余家媒体记者，现场座位已彻底爆满。邵伟明介绍，将听证会引入政府规章立法过程有利于进一步推动科学立法、民主立法进程。“今后碰到类似重大民生政策的出台，我们都会举行听证会。”
按面积缴纳几成定局
据了解，在昨日的听证会上，共有11位各界代表以及部分市民对《草案》发表了自己的看法及建议。焦点主要集中在缴存标准、代收代管单位、开发商要不要缴纳电梯维修资金、维修资金要不要政府代管、维修资金计息方式、增值部分使用、维修资金使用条件以及车位要不要再缴维修资金等八方面。
不过，对于《草案》确定的大原则如按面积缴纳维修资金等，各方意见却较为统一。省建设厅副厅长宋如亚为此解释，按照我省现行规定，购房者应按购房款的2%-3%的比例向售房单位缴纳维修资金。但是今年来，部分城市的住房价格出现了较大幅度的上升，以购房总价的一定比例缴存已显现明显的弊端。一是不符合维修资金使用的特点，房价的上涨并不直接导致房屋和设施设备维修价格的上涨；二是随着房价的上涨连带造成了首次缴纳的维修资金数量的增加，甚至出现了不少住户不领房产证也不缴存维修资金的情况；三是由于购房时间上有先后，形成了同区域、同幢房屋购房总价有差异，这种差异也直接反映到了首次缴存的维修资金数量上，造成了同区域、同幢、同面积的房屋需缴存的维修资金却不同的不合理结果。因此，采用以单位面积为基础的缴存标准应该是较为合理的，对老百姓而言也是省钱的。
新规有望明年出台
省政府法制办副主任邵伟明表示，此次听证会为修改、完善《草案》提供了丰富的素材和参考资料。会后省政府法制办将对各方面代表陈述的意见和建议进行整理和分析研究，并实地调研相关问题。“作为省里面的一项重大民生政策，我们会尽可能加快操作，解决代表及市民提出的问题，然后适时报省政府常务会议讨论。”
省建设厅副厅长宋如亚表示，按照正常程序，该法规最早将在明年出台。届时购房者便将享受到新规带来的利好，缴纳维修资金也将更为省钱。记者刘海琴徐关辉
各方争论八大焦点（上）
缴存标准20-100元/平方米，高还是低
《草案》内容：
第七条专项维修资金的收缴标准：（一）非单一产权商品住房（含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米20元至100元标准缴存；（二）住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米20元至80元标准缴存。官方说法：
草案中初步确定了20元-100元的首次缴存标准，省建设厅副厅长宋如亚表示，“这个标准，是根据各个市的建安成本的5%来计算的，具体是20元还是50元每平方米，由各个市按照自己的具体情况来定。”
他同时表示，采取了这种缴存方式后，绝大多数购房者会省钱。“我们以一平方米5000元计算，100平方米的房子现在按最低的2%计算，就要1万元；按照面积计算也就在2000元-1万元之间，这很明显省钱了。”宋认为这样可以克服按照购房总价一定比例首次缴存维修资金方法中的弊端，实现同区域、同幢、同结构、同面积的住房执行相同的首次缴存标准，一方面可以更好地体现公平，另一方面也可以减轻购房人在购房时的资金负担。
正方：业主代表史廷玉认为，20-100元/平方米的缴存标准仍然偏高，应当定在15-80元/平方米，而另外的部分可让开发商补贴5-20元/平方米，作为维修资金的备用金。在实际使用当中，先用业主的维修资金，不够了再动用备用金，如果10年内都没有用到，则可以退给开发商。这样一来，将促使开发商在建设时，用好的材料，不敷衍。
反方：南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁认为，草案中的缴存比例与现在的差别太大，在政策延续上不好操作，而且由于维修资金续缴的难度很大，应当在第一次缴存的时候考虑到这些成本，尽量多缴纳一些。
扬州新能源物业管理有限公司杨杰也表示，20-80元/平方米的收缴标准偏低，目前劳动力成本较5年前提高了1倍，所以应将20元的下限提至30-50元；并且现在不少开发商都把中央空调、集体供暖等设备当成卖点，这些设备一旦过了保质期，后期的维修费用也很高。
由开发商代收代缴合理还是不合理
《草案》内容：
第七条商品住房的维修资金，可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代缴。官方说法：
省政府法制办有关负责人表示，规定上述两种缴存方式，充分兼顾到了我省原各地执行缴存方式形式上的不同和实质内容相同的做法。
正方：南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁认为，如果有单位代收，并一次性缴存，将可以保证维修资金缴存到位，避免现实中缴存不足的问题。
南京市物管办副主任朱鲜荣在发言中对上述规定表示赞成。他认为，建设单位在办理房屋所有权初始登记前一次性缴存，有利于“以物业管理区域为单位，按幢建账、核算到户”管理原则的实现。此外，还可以有效避免部分购房人暂不办理房屋权证所导致的维修资金不能足额归集的情况发生。再者，同一项目的维修资金，同一时间进入业主（房屋）账户，有利于今后的分摊使用、结算及续筹。“目前全国大多城市如深圳、杭州等均采用由开发建设单位代收代缴的归集方法。实践证明，此方法可有效克服许多维修资金管理工作中的矛盾，有利于维修资金制度建立和谐。”
反方：业主代表、如皋市人民检察院退休检察官陈泉认为：草案中提到的由建设单位代收代缴，如果买的期房，在签订合同时就把维修资金交给了开发商，而一直到拿产权证时才要把这笔钱交到政府管理部门，这段时间可能会导致开发商挪用，所以开发商代收代缴不妥。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，维修资金的缴存主体是业主，不应由建设单位代收代缴，应直接规定由业主自己缴存。否则，很不经济，多了一道手续，也会造成人力、物力、财力的浪费。
电梯的“养老金”，开发商要不要缴存
《草案》内容：
第七条第四款设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存，属业主所有的维修资金。官方说法：
省建设厅副厅长宋如亚表示，《草案》的上述规定主要是基于高层住房电梯大量使用，维修更新的矛盾日益突出，同时居民对购买高层住房心存疑虑，担心今后的电梯维修更新资金。
正方：南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁表示，开发商为电梯缴纳一部分“养老金”很有必要收，但是标准太低了，应该以现有电梯的一次性更换成本作为依据来收。
南京工业大学副教授吴翔华也认为上述规定可行。“我们在南京做过调查，在一些老旧小区，有电梯，但更新改造却因为无钱而相当麻烦。还有的开发商是项目公司，这些项目的电梯出了问题，找谁去？所以前期向开发商收缴一定维修费用，可以尽到合理使用寿命内的包修责任。”
反方：江苏亚东建设发展集团副总裁刘成刚表示，电梯房屋要求开发商交20-100元/平方米的维修资金不合理，如果开发商缴，最终也会转嫁到房价中去的，应该是谁使用谁缴纳。
业主专用的车位要不要缴维修资金
《草案》内容：
第七条第三款与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。官方说法：
省政府法制办有关负责人表示，住宅小区中车库的权利归属，我国还无物权制度明确规定。鉴于目前其权利归属争议较大，2004年，省人大法工委对地下停车库的销售问题，明确了提高地下空间利用率、区分专用和共用车位销售问题的答复。我省部分城市对业主购买的车位，实行了转让的产权登记。实践中，与房屋结构相连的车库多建在地下，其使用中对房屋的损坏也相对频繁。而居住其中的部分业主不使用车库，对其维修责任也应不同。本着公平的原则，《草案》对其中拥有专用车位的业主，作出缴存维修资金的规定。
正方：来自泰州房管部门的一位代表表示，车位也应是业主的专有面积，所以拥有车位的业主其在小区占有的“专有面积”比例越大，其缴纳的维修资金自然也应该越多。对于没有车位的业主而言，自然不应该为车位方面的维修付出维修资金。
反方：南京凌云物业顾问服务有限公司的张家宁代表认为，业主专用车位再收专项维修资金意义不大，专有车位已经卖给了个人，权属也是这个人的，一旦坏了，应该自行维修。
维修资金要不要政府代管
《草案》内容：
第十二条维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管（以下简称代管单位）。维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作。官方说法：
省建设厅副厅长宋如亚表示：维修资金由谁管理，也是草案起草中人们较为关注的问题，《物权法》和国务院《物业管理条例》均明确规定，维修资金属业主共有，筹集和使用由业主共同决定。从我国目前的实际情况看，维修资金的管理模式主要有以下几种：（1）由政府部门或成立的专门机构代管；（2）委托商业银行管理；（3）委托物业服务企业管理；（4）由业主委员会或者业主自行管理。从实际的运行情况看，由于业主大会成立难、运转效果也不好，业主共同自治的机构尚不成熟，因此采用后三种模式进行管理都有一定的局限性，效果也不好。效果较好的则是政府部门或成立的专门机构代管的方式。
正方：常州市物管中心黄文良认为，应该由政府部门或成立的专门机构代管维修资金，如果政府不管理，容易出乱子。因为从实际运行的情况看，我省现阶段业主大会、业主自治能力较弱，社区民主建设的推进以及维修资金的管理，还需要政府通过代管来帮助业主逐步实现自我管理共同利益。
黄文良同时建议建立和健全维修资金的管理制度。
反方：江苏南京蓝海律师事务所律师卢增宽认为，政府代收代管的法律依据明显不足。他说，《民法通则》规定代管行为，针对的是财产无人管理的情形，而维修资金的产权归属是明晰的，不是也不应当是无人管理的。
业主们也没放弃对自己财产的管理权。至于管理中存在不足，出现了问题，政府部门的职责是进行监督和指导。
计息方式到底该事先
约定还是直接按年限算
《草案》内容：
第十七条维修资金自缴存之日起，按照国家规定的利率计息，由代管单位与专户银行按年结存到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。
官方说法：
省建设厅副厅长宋如亚表示，由于维修资金只在需要维修时才能支出，因此首次缴存的维修资金会在一定期限内产生沉淀。对这部分资金在银行存储期间如何计算利息，直接关系到缴存人的权益。为切实维护缴存人的权益，草案借鉴了住房公积金的管理方式，根据维修资金实际缴存和使用情况，设定了分年分档次计算的方式。正方：
常州市物管中心黄文良表示，《草案》的上述做法有利于维修资金实现较大效益的增值。南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁则建议，除了单纯靠利息来增值，还可以更广泛地投资。管理费用可以与增值部分挂钩。
反方：
南京市物管办副主任朱鲜荣认为，这一规定可能会造成代收代管单位为考虑多获取利息而“惜用”。另外，计息应最大化，能否从实际出发，与专业银行商谈一个协议利率。
交通银行鼓楼支行吕智跃则表示，银行有银行的规矩，即所有定期存款的年限都是事先约定好，不是把钱放在银行，三年没来按三年定期利率算，五年没来取就按五年定期利率算。她认为，《草案》中的规定不符合人行的相关操作规则，在实际操作中会遇到困难。
增值部分能否用来支援特困户
《草案》内容：
第十八条维修资金增值部分应专户存储；除按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修；其中用于代管单位管理经费的，须由同级人民政府财政部门核定使用。
官方说法：
宋如, 亚介绍，对, 增值部分的使用，草案也是借鉴了住房公积金管理的做法，首先按照谁所有，谁受益的原则，规定了增值部分首先用于支付业主的利息，以维护业主的合法权益；其次对支付利息后多余的部分，规定可以用于支付代管费用的支出；最后对经济困难、无力承担住房维修资金的特困家庭，规定了可以用支付利息后多余的部分给予帮助的原则，以体现中华民族“扶弱帮贫”的传统美德和构建和谐社会的目标。
正方：
业主代表王得祥、史廷玉、陈泉等表示，考虑到个别人群的实际状况，增值部分补贴给特困户可以接受。
反方：
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，维修资金不是住房保障的范畴，献爱心也要征求业主的同意，那是自愿行为，而不是强制行为，业主没有法定义务为特困家庭住房维修来埋单。
南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁同样认为，贫困家庭的住房维修，应是政府出资的事情，不应该从住房维修资金里扣除。
维修资金使用程序该不该简化
《草案》内容：
第二十四条物业管理企业应当根据房屋的实际情况，制定维修资金使用计划，报业主大会审核。业主大会决定使用维修资金，须经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
官方说法：
省政府法制办有关人士表示，国务院、省人大常委会制定的物业管理条例，均规定了专项维修资金的使用须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。而实践中，面临业主大会成立难，形成特别多数决定更难的状况。因此，《草案》特别规定了“业主大会可以作出维修资金使用须经维修涉及范围内共有或共用关系2/3以上业主书面同意的规定”，缩小议事决策范围，利于相关业主较快形成使用维修资金的决定，实现维修。正方：
家住红山路175号红森公寓的旁听市民史丹青以自己为例：顶楼漏水，他向物管申请动用维修资金，但是没有办法获得三分之二业主的同意，物管不给修，并且还表示“除非楼塌了，才能动用维修资金”。史丹青叹了一口气，这维修资金虽说是每个人都有一个账户，但是要动用也太难了！
反方：
一位来自法律界的旁听市民认为，既然上位法规定了“专项维修资金的使用须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”，那么地方法规及规章就应该严格按照上位法规定制定细则，不应该随便简化程序。
南京市物管办副主任朱鲜荣则建议，可以把70％的维修资金由政府来代管，30％的维修资金由业主自己来管。
作者：刘海琴 徐关辉/来源：南京晨报
新办法缴维修基金按购房合同时间还是按办证时间？
目前尚未明确，若按产权证时间算，将有更多百姓受益
2007-12-19 07:02:15
1.怎样保证维修资金的安全？
即便由政府部门代管，维修资金也会存在资金被挪用的可能。对此，省建设厅副厅长宋如亚说，借鉴住房公积金的管理方式，在草案第十三条、十四条、十五条、十六条、十九条、二十条中，分别对账户的开立、会计核算的办法、资金状况的告知、沉淀资金的使用、资金支出的程序和原则、资金的查询等方面作了比较明确的规定，力图形成维修资金统一归集、专户存储、以物业管理区域为核算单位、按幢建账、核算到户、专款专用、业主决策、政府监管、政府部门与业主、业主委员会、银行共同参与，相互制衡的管理机制，并通过完善机制来解决政府代管可能出现的问题。
2.政策一旦生效是以签订购房合同时间为准，还是以办证时间为准？
听证代表陶红女士原来家住凤凰西街，今年刚刚拆迁，46个平方米的房子拿到了36万元的拆迁补偿款，正好比南京市规定的购买中低价商品房资格多了6万元，没有资格购买。后来，她选择团购，房子在龙江国际，因为选择团购房不能贷款，“我们把双方老父老母的退休金都支取了，还跟别人借了十几万”，这才凑够了72万元买了一个80平方米的房子。她算了一下，要是按照现在的维修资金，她还得缴纳720000×3%=21600元，2万多元钱她已经无力承担了。而一旦按照新的缴存模式，她只要缴纳21600元-8000元，这将节省8000元。她在会上说，“我们就希望政府赶紧出台这个政策，还有希望能让我们这些买了期房的人，也能享受到这个政策。”她建议，按照拿产权证的时间来划分缴存方式，“毕竟我们是住进去以后才要维修的。”
对此，省建设厅副厅长宋如亚表示，按照正常程序，该法规将在明年出台。但是出台后溯及力的问题，现在还不好谈。
省建设厅房地产处陈健则表示，从他个人来讲，他站在绝大多数老百姓这边，希望能够按拿产权证的时间算。
3.“专有面积”如何界定？
《草案》第七条第四款提到了“专有面积”这一概念，这也引发了与会业主和地方主管部门的讨论。
南京市物管办副主任朱鲜荣建议将专有面积调整为建筑面积。考虑到在归集维修资金时界定专有面积较困难，归集维修资金时统一按照建筑面积计算，便于操作。
省建设厅房地产处陈健坦陈，现在只有建筑面积和套内面积的说法，如何界定这个“专有面积”，须在下一步的立法中，进一步明确。
作者：刘海琴 徐关辉/来源：南京晨报
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昨对《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》举办立法听证会
(2007-12-19 04:21:13)
【江苏商报报道】本报记者 周韬 报道
商品房维修基金究竟收多少；私人车库要不要多缴维修费；开发商要不要为电梯买单……昨日，江苏省人民政府法制办公室召开《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》立法听证会。业主、物业管理企业、房地产开发企业、房地产行业协会、房管部门、专家学者、律师界等7个行业的11位代表，作为听证陈述人发表了各自的观点和建议。
由于涉及各自利益，业主代表与开发商代表、物管代表寸步不让，使得他们昨日的陈述更像一场论战。
维修资金究竟收多少
背景条款：《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》第七条，商品住房的维修资金首次缴存标准：（一）非单一产权商品住房（含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米20至100元标准缴存。
据江苏省建设厅副厅长宋如亚透露，每平方米20至100元是根据建安成本（整个项目的建筑与安装成本）的5%为依据制定，避免了总价计算中替土地成本缴纳维修基金的不合理现象，因此更加科学。每个县市由于经济发展程度不同，当地的建安成本自然也不同。维修基金最终定多少，由每个县市根据自身情况而定。
维修基金到底应该交多少，是昨日每个陈述人都谈到的话题。开发商和物管代表的想法很明确，维修基金的下限和上限都定低了，下限应该提升到30至50元，上限应该提升到120元。
物业代表张家宁表示，由于高科技的使用，现在楼盘的维修费用并不低。南京的朗诗国际街区就宣称用高科技住宅引领人居新革命，据称该楼盘使用了地源热泵技术系统，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。此外，还有健康全新风系统；隔噪隔声系统；窗外安装铝合金外遮阳卷帘的外遮阳系统等。这些设施的维修成本都是很高的。
张家宁说道：“现在许多小区都使这种高科技的东西，比如中央空调、红外安保设施等。这些东西的维修成本都是很高的。”
物业代表杨杰认为，楼盘的外立面过段时间就需要维修翻新，否则会影响到楼盘日后的档次和升值空间。而现在人工费又在逐年提高，维修基金的下限定低了。业内人士告诉记者，现在请个有多年经验的大工，每月工资要开到2000～3000元，四五年前1500～2000元就够了。
业主代表则普遍坚持草案中20至100元的标准。业主代表史廷玉则提出，业主应该少交点，每平方交15至80元。其余让建设单位垫付，而开发商提出维修基金不够，超出的部分也可以由开发商垫付。“一旦日后出现需要维修的状况，可先使用业主缴纳的维修基金，当业主缴纳的维修基金不够用时，则动用开发商垫付的部分。在一定时期内，如果楼盘没有出现需动用维修基金的质量问题，可以将开发商垫付的维修基金退还。这样可以督促开发商在建房过程中使用较好的材料，对工程质量更负责。”
私人车库要不要多缴费
背景条款：《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》第七条，商品住房的维修资金首次缴存标准：（三）与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位3000至5000元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。
行业代表张辉认为这样的条款不具合理性，“私人车位要缴3000至5000元的维修费用，业主共有车位的维修费用又是谁来缴？如果动用了所有业主共有的维修资金，私人车位交的3000至5000元就没有任何意义了，拥有私人车位的业主一定不会答应。如果共有车位因为没有维修基金，损坏后没有得到及时修理，影响到私人车位的业主的正常使用，这3000至5000元的维修费用交的同样没有任何意义。”
此外，张辉还认为，3000至5000元的私人车位维修资金的额度定高了，部分城市或南京周边地区的车库总价不过3万元左右，再缴纳10%以上的维修基金显然是多数业主不愿承担的。
开发商代表刘成刚也有着同样的担心，他认为私人车位还是不要收维修资金比较好，在现在的房地产销售中，“车位是开发商的主要利润来源，如果除了买车位的钱，再让业主掏3000至5000元的维修基金，势必会影响到车位的销售。开发商只能把利润转嫁到房价上，这样势必会使房价再次提升。”
开发商该不该为电梯买单
背景条款：《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》第七条，商品住房的维修资金首次缴存标准：（四）设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米20元至100元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。
业主代表史廷玉表示，电梯的强制报废年限是15年，每平方米20至100元的标准定低了，应该让开发商缴纳每平方米30至120元的维修资金。如果小区有中央空调等其他公众使用的产品，开发商也应负责其维修费用。
开发商代表刘成刚直言，向开发商征收电梯维修资金是没有任何意义的，这样一来，开发商的成本增加了，开发商只能把这部分成本转嫁到房价上，其实最后缴这笔钱的还是业主。
史廷玉并不认为刘成刚的两个涨价理由成立，“现在房价已不是随成本上涨了。况且开发商总是在找各种理由涨价。是不是如果不向开发商征收电梯的维修资金，不向买私人车位的业主征收维修资金，开发商就能保证不涨价呢？”
■延伸阅读,新办法有望少交钱
《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》对现行的住宅维修专项资金缴存标准进行了结构性大变动，将按总价比例2%或3%缴款变成了按面积平方计算建安成本费。
据省建设厅房产处陈处长介绍：“早年出台这个标准的时候房价远不到现在这么高。这几年房价飞涨，老百姓对这块特别敏感，本来房子就要贷款买了，如果还得为这几万块的维修资金再贷款，负担多重啊。而且，一般来说在新房建成的头5年中，维修资金是不太用得着的。一边是买房人在拼命赚钱为几万块维修资金还贷款利息，一边是这一大笔业主的钱白白躺在银行里，业主自己却用不上，这就显得不太合理了。”
一套位于南京江北的100平方米房产，目前总价约为50万元，按照此前的总价法需要业主缴纳维修基金15000元。而如果按照《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》中的条款施行，即使征收标准是最高的每平方米100元，业主也只需要缴纳1万元的维修基金。只有买单价5000元/平方米的新房，今后维修基金才有可能比之前要低，但价格这么低的新房在南京实在太难找了。
政府为业主管账
本报记者周韬报道 截至2006年，江苏省已归集维修基金约104亿元，其中商品房归集约70亿元，这笔巨款谁来管？
《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》中指出，维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管。代管单位应当通过招标的方式，同城选择两家以上商业银行作为专户银行，并与其签订协议，以实名的方式开立维修资金结算专户，以物业管理区域为核算单位、按幢建账、核算到户，并建立业主分户明细账，提供缴存、使用、结存和查询等服务。
由于目前我国业主委员会的法律地位尚不明确，水平参差不齐，缺乏经验。昨日参加会议陈述人普遍认可了由政府管账的方案。但都提出这笔钱操作的透明性和公开性必须增加。
维修资金可以买国债
本报记者 周韬 报道
如此多的维修资金放在专项账户，不少业主都想知道维修资金如何增值。
《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》第二十二条规定，维修资金自缴存之日起，结息到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率结息，次年按银行同期年定期利率结息；资金发生使用的那一年，使用部分按银行同期活期利率结息。此外，在保证维修资金正常使用的前提下，物业管理行政主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场国债。不过，业主大会成立后，购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。
交通银行鼓楼支行的工作人员杨女士昨日在立法听证会上提醒道：“理财增值是柄双刃剑，风险与收益对等，选择时一定要谨慎。比如在人们映象中买国债的回报肯定高于储蓄，但今年3月18日发行的3年期国债回报率只有3.66%，5年期国债回报率为4.08%。而经过连续几次加息上调，目前银行储蓄3年期的回报已经达到了5.22%，5年期则达到5.76%，回报率超出了今年3月份发售的国债。”
代收代缴是否合适
背景条款：《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》第七条，商品住房的维修资金，可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代缴。
对此开发商代表和物业代表的观点一致：应由建设单位代收代缴维修资金，因为可以节省办理房产证的时间和减少麻烦。相对的，业主代表完全持反对意见，他们认为由开发商代收代缴维修资金，维修资金很容易被对方挪用。
《新快报》2005年曾报道，广州至少8亿元的维修基金疑被开发商挪用。据报道，有不少新买楼的业主将维修基金交给开发商或物管公司，而不是自己交给银行。调查中发现，有的业主是因为根本不了解维修基金，所以从来没有关心过钱的下落。这部分业主根本不知道维修基金有何用途，更不知道维修基金是专款专用，必须存到指定银行并办理专用账户，甚至不知道这笔钱是属于业主自己所有的。
当时广州市老八区有近2000万元的专项维修基金交上来后，未办理专项维修基金相关手续。这部分主要是由开发商和物业公司代收的，他们把钱交给银行的同时，也应该提供给银行业主的名单、房号、面积、专项维修基金金额等详细资料，但这些开发商或物业管理公司没有把业主的资料交齐，银行就无法分解。这些开发商和物业公司之所以未提供业主的详细的资料，原因有多种，但是否有开发商和物业公司借此拖延专项维修基金的交纳，例如应该交纳100万，只先交30万，其他部分就挪作他用，银行方面确实不知道。同时他们也表示，现在还是开发商和物业管理公司在代收专项维修基金。
2003年9月1日，国务院《物业管理条例》施行，明确规定了维修基金由业主缴纳。在2003年以后，广州市的维修基金应该有超过16亿元。而据广州市房屋安全管理所的统计，从有商品房买卖起至2005年10月底，历年广州市十区维修基金实到账8亿。人们不禁要问：开发商与物管公司是否挪用了业主的钱？
行业代表张辉认为，维修基金应该让业主自己去缴，让开发商或物业公司来代收代缴多了道手续，增加了人力和成本，是及不经济的做法。而且开发商容易利用时间差挪用维修基金，存在风险。“不经济有存在风险，我们何必去施行呢。”
对于昨日的听证会，省政府法制办表示，会后省政府将对各方面代表陈述的意见和建议进行整理和分析研究，有些问题还需要按照立法程序作进一步调研论证。(3版《核心报道》)
(编辑 陌上)
我省政府开门立法的一次突破
本报记者 汪晓霞 沈峥嵘
民生话题
本报记者 汪晓霞 沈峥嵘
12月18日，省政府法制办在宁举行《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》立法听证会，听证在程序上的公平性、方式上的互动性，体现了江苏省政府规章开门立法的一次新跨越。
“这是江苏省政府开门立法的一次突破。”这是2005年10月13日，记者采写《政府立什么法，百姓有了话语权》通讯中的首句。当时，记者欣喜——我省首次公开向社会各界征集2006年省政府规章立法建议项目，一扇从源头让百姓参与政府立法的大门打开了，长期以来一直由行政机关主导的政府立法程序启动状况发生了根本性变化。
而时隔2年多，记者参加听证会采访时，心头涌现的，还是这句话！这是我省省政府规章在制定过程中，第一次以立法听证的形式实现民主，尽管是160分钟，但确是新的历史节点。
每个历史节点，都呈现出令人感怀的细节，这些细节，会和所有深邃的历史意义一道被记忆珍藏。这个节点上，记者看到：如皋市人民检察院退休检察官陈泉以密匝匝7页手稿，陈述了12个问题的修改意见，字斟句酌，并在发言稿的顶端，用笔评价听证“关注民生、尊重民意”；听证会议程原本没有设置旁听人员发言，但最后时刻旁听席上有人举手发言：南京拆迁户陶红，普通市民，文化程度不高，在她断断续续的发言中，三处使用了这般如诗的语言：“不知道这样好的法律什么时候正式出台，希望老百姓早点搭乘上这趟幸福的列车……”
开门立法的突破，是个渐进的过程。在法制办工作了近20个年头，省法制办副主任邵伟明于听证会结束后向记者梳理了这个过程：上世纪90年代，政府规章立法花力气往往多的是召集相关部门开会，倾听“部门声音”，似乎是当时最突出的关键词。
到了本世纪初，立法的民主性向前跨了一步，跨到基层，跨到泥土里，跨到民生利益主体的声音中——政府立法时，更注重到各地，深入基层去开座谈会，召开管理相对人的会议，直接征求意见。如《江苏省农村土地承包经营权流转办法》和《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》等，都在农村，在农民中多次召开座谈会，反复磋商。
时间再推进，民主，再在广度和深度的维度上展开它的温暖光晕——2003年开始，除了一些涉及机密问题，我省在政府规章制定过程中，将几乎所有的草案在省政府法制网上进行公示，公开征求意见。
记忆在2005年10月多停片刻。当年，那扇拓展旧有省政府规章立法项目建议渠道的大门向民众敞开时，93件立法建议，47人次来电，73封信件，32件电邮，潮水般载来百姓的热情和呼应。邵伟明回忆起来，至今激动不已、感慨万千，“当时绝大多数的立法项目，都超越一己之利，具有极强的公益色彩；有不少立法项目，市民连立法框架都详细列好。热情与理性都有，让人无法低估我们百姓的立法水平。”
今天，我们仍然“无法低估百姓的立法水平”。听证会上，新的关键问题被听证代表一一提出——政府主管部门代收代管的职权的法律依据是什么？适用法律的时间节点，到底是购房签约时还是房产证领罄时？“这些，都提到了立法的‘七寸’上。”邵伟明说。
民生好法，更需民主立法。这部事关全省住房维修若干事宜的规章，从立法初衷来说，是贯彻和落实《物权法》，改善居民住房条件的民生好法。“民主”、“科学”、“可操作”，这些都是立法的要义所在，立法的民主途径，则是确保立法的科学与可操作的关键所在。
听证之后，贵在吸纳和完善。经历了3年酝酿和修改，这一规章还将再经历一个吸收民意，按照立法程序进一步调研、论证和完善的后续过程，所以，记者一再追问到底何时能正式出台，邵伟明却笑而不答，只说：“情愿慎而又慎，绝不能错而又错。”
